Le règlement de copropriété est un document écrit obligatoire qui détermine la destination de l'immeuble, définit son organisation et ses règles de fonctionnement. Il précise également les droits et les obligations des copropriétaires sur les parties privatives et communes.

Le règlement de copropriété constitue une charte commune qui s’impose à tous les copropriétaires et à leurs locataires. Il a ainsi une valeur contractuelle : chaque copropriétaire peut en exiger le respect.

Le règlement de copropriété ne doit pas être confondu avec le règlement intérieur de copropriété. Ce règlement intérieur n'est pas obligatoire. Il reprend et précise les conditions d'utilisation des parties privatives et communes et des terrains affectés à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires figurant au règlement de copropriété.

Le plus souvent, le règlement de copropriété est réalisé au moment où l'immeuble est mis en copropriété, c'est-à-dire lorsqu'il est divisé en lots.

Dans le cadre d’un achat en Vefa, le règlement de copropriété est rédigé par le notaire du promoteur immobilier avant la vente des différents appartements à construire.

En revanche, lorsque l'immeuble est déjà construit, le plus souvent, l'établissement du règlement de copropriété a été effectué par le propriétaire de l'immeuble, avant la division de l'immeuble en lots de copropriété.

Désignation des parties privatives et communes

Le règlement de copropriété désigne les parties privatives et les parties communes de l'immeuble.

Si elles existent, il définit également :

• Les parties communes spéciales (notamment le cas pour une copropriété séparée en plusieurs bâtiments)
• Les parties communes à jouissance privative (par exemple balcon ou jardin).

Le règlement de copropriété détermine aussi la destination des parties communes et privatives. Il peut ainsi préciser la destination de chaque lot (par exemple usage d'habitation, de commerce, de cave, de garage) ou uniquement mentionner que l'immeuble est à usage d'habitation.

Règles de vie pratique

Le règlement de copropriété fixe les règles de vie au sein de l'immeuble, notamment les conditions d'utilisation :

• Des parties privatives (interdiction d'accrocher du linge aux fenêtres, limitation de travaux à certains jours et horaires...)
• Des parties communes (usage du garage, du local à vélo...)
• Des parties communes spéciales et des parties communes à jouissance privative si elles existent.

Le règlement de copropriété peut imposer des restrictions aux droits des copropriétaires si elles sont justifiées par la destination de l'immeuble. Par exemple, le règlement de copropriété peut interdire l'exercice de certains commerces (dangereux, insalubres ou incommodants du fait du bruit et/ou de l'odeur) ou de toute profession, même libérale (par exemple médecin, avocat).

Administration des parties communes

Le règlement de copropriété organise le fonctionnement de la copropriété. Il peut ainsi apporter des précisions sur :

• L'organisation, le fonctionnement et les pouvoirs de l'assemblée générale des copropriétaires
• Les fonctions du syndic
• L'existence, le rôle et les pouvoirs du conseil syndical.

Répartition des charges

Le règlement de copropriété doit contenir :

• La répartition des charges communes entre les copropriétaires
• La quote-part de charges qui incombe à chaque lot en distinguant les charges liées à la conservation, à l'entretien et à l'administration de l'immeuble, celles relatives au fonctionnement et à l'entretien de chacun des éléments d'équipement communs (par exemple ascenseur) et celles entraînées par chaque service collectif (par exemple chauffage collectif)
• La méthode de calcul pour établir les quotes-part de chacun.

Le syndic doit assurer le respect des dispositions du règlement de copropriété auprès des copropriétaires et des locataires.

Par exemple, en cas de nuisances (bruit, odeur...) venant troubler la tranquilité des occupants de l'immeuble, le syndic doit avertir la personne concernée par courrier pour lui rappeler les règles prévues par le règlement de copropriété. Si ce rappel ne suffit pas, le syndic peut solliciter l'accord de la copropriété pour engager une action judiciaire afin de faire respecter les clauses du règlement de copropriété.

La démarche diffère selon qu'elle est faite par le propriétaire du logement ou le locataire.

Mise à jour

Toutes les copropriétés doivent mettre en conformité le règlement de copropriété avec les législations en vigueur.

Le syndic doit inscrire à l'ordre du jour de l'assemblée générale la question de la mise en conformité du règlement aux évolutions législatives.

Le syndic peut notamment engager sa responsabilité s'il ne respecte pas cette obligation.

Le règlement de copropriété et toutes les modifications ultérieures sont publiés par un notaire au service de publicité foncière. Cette démarche occasionne certains frais. Le syndic peut facturer la gestion de la modification du règlement de copropriété si l'assemblée générale lui a confié cette mission.

Il est recommandé de vérifier ce que prévoit le contrat du syndic, notamment s'informer sur ces frais en contactant le service de renseignements des notaires de France.

Cette publication rend les dispositions du règlement opposables à tous. Elles s'imposent donc non seulement aux copropriétaires et à leurs locataires, mais aussi aux futurs acquéreurs.

Règles de majorité

Une décision de l'assemblée générale est obligatoire pour modifier le règlement de copropriété.

La nature du vote des copropriétaires diffère selon la cause de la modification :

• Répartition des charges
• Destination de l'immeuble
• Utilisation des parties communes
• Règlement de copropriété pour mise en conformité avec une évolution législative.

Il n'existe pas de sanction en cas d'absence de règlement de copropriété. Dans cette situation, toutes les règles légales concernant l'organisation et le fonctionnement de la copropriété s'appliquent.